如何在 2022 年开始房地产投资-系列1

房地产投资已成为当今高回报的财富积累策略的代名词。2022 年来的一个争议很大的观点是，房地产应该纳入每个投资者的投资组合。 

今年第一季度，标准普尔 500 指数（在很大程度上被认为是随着时间的推移增加财富的最佳方式之一）下跌了约 263 点，或约 5.8%。继第一季度之后，在通胀上升和对经济衰退的担忧之后，股市指数除了下跌之外什么也没做。

 另一方面，房地产投资很好地度过了这场风暴。根据全国房地产投资信托委员会 (NCREIF) 的数据，第一季度以投资为目的而持有的私人商业房地产平均为投资者带来 5.3% 的回报。 

住宅房地产投资者的表现甚至优于商业投资者。 ATTOM Data Solutions 的 2022 年第一季度美国房屋翻新报告中提出的研究表明，住宅房地产投资者第一季度的平均毛翻新利润为 25.8%。 

2022 年初的样本量很小，但房地产投资的表现优于大多数其他资产类别。现在开始投资房地产还为时不晚；不仅如此， 2022 年似乎对投资者来说充满了机会；他们需要知道在哪里以及如何将资金投入使用。参考本指南，了解如何为初学者进行房地产投资。

什么是房地产投资？ 

房地产投资正如其名称所示：将时间和资源投入到房地产行业的资产中，以换取未来利润的机会。 然而，与许多人认为的相反，房地产投资并不仅仅局限于实体建筑。 这是一个重要的区别。 实际上，有无数种投资房地产的方式。

虽然大多数人将房地产投资与旧房翻新或出租房屋联系在一起，但任何使用房地产资产来增加利润、现金流、收入和任何其他资本来源的策略都可能被视为房地产投资。 从房地产投资信托 (REIT) 和税收留置权，到购买出租物业和出售独栋住宅，房地产投资是一种多样化且有吸引力的手段，其目的只有一个：创造财富。

为什么开始投资房地产？ 

房地产投资是一种策略，已证明它属于当今最佳的财富创造工具。 在今年的这个时候，很少有投资策略（如果有的话）能够帮助投资者实现比与房地产行业相关的资产更好的回报。 也就是说，房地产投资的好处远多于利润。 有人应该考虑投资房地产的原因有很多，其中最重要的包括：每月现金流 ，投资组合多元化 ，杠杆作用 ，通胀对冲 ，长期升值 ，节省税收。

每月现金流

每月现金流量代表资本从一个实体流向另一个实体。顾名思义，现金流可能流入或流出公司。例如，负现金流表明一家公司的支出超过了收入。正现金流是指从一项资产中取得的净资本和现金等价物扣除支出后的金额。 

事实证明，房地产投资可以成为每月现金流的重要来源。尤其是出租物业，可以通过现金流产生可靠的月收入。房地产投资者可以通过银行的传统贷款来获得投资物业，然后将房屋出租，以支付超过每月抵押贷款的费用。这样做，勤奋的投资者可能能够用别人的钱偿还抵押贷款。支付抵押贷款后剩余的资金以及可能产生的任何额外费用将转化为每月现金流。 

假设房地产投资者不想成为房东，甚至不想拥有实物财产。在这种情况下，他们可以通过投资房地产投资信托来产生股息形式的每月现金流。法律要求华尔街任何被归类为房地产投资信托的商业交易必须将至少 90% 的应税收入作为股息支付给股东。任何在除息（再投资）日期之前持有 REIT 的投资者都将以收入的形式获得 REIT 估值的一定百分比。 

虽然所有房地产投资信托基金都必须提供股息，但并非所有房地产投资信托基金都每月支付。少数几个房地产投资信托基金将每月向股东支付股息，但许多房地产投资信托基金每季度或每年两次分配股息。分配的金额也会因公司而异，因此请务必在投资前评估相对于 REIT 业绩的股息收益率。最好的房地产投资将具有可持续的收益，并有很长的增长和复利之路。 

不管它来自哪里，每月的现金流都可以作为一个很好的收入来源。明智的投资者可能会将现金流再投资到他们的投资组合中，以随着时间的推移增加收入和复合回报。

投资组合多元化 

在最简单的形式中，多元化是大多数投资者为降低风险而实施的一种策略。如果没有别的原因，分散一个人的资产会增加投资组合的弹性并限制下行空间。多元化的投资组合不太容易受到重大和直接损失的影响，因为各种各样的资产可以作为对冲波动性的工具。持有的独特资产越多，其投资组合因单一事件而下降的风险就越小。 

例如，如果一个投资组合完全由房地产投资组成，那么房地产行业的低迷或我们在 2008 年看到的类似抵押贷款危机的再次发生可能会抹去整个投资组合的收益。与“把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”不同，缺乏多元化可能会压低投资者持有的所有资产。 

投资者不应将整个投资组合的配置专用于单一资产或行业，而应将其持有的资产分散在包括房地产在内的许多不同资产中。同样，房地产不应该是投资组合中的唯一资产，而应该是对其他更倾向于对冲波动性的资产的补充。 

幸运的是，用房地产资产分散投资组合并不是那么困难。投资者可以选择通过购买出租房屋或翻转房屋来投资实物资产。为了更加多样化，投资者可以在房地产投资信托或类似的交易所交易基金 (ETF) 中开设新头寸。这样做可能会让投资者有机会涉足与房地产无关的多个行业，并降低投资组合的风险敞口。通过房地产投资信托基金，投资者可以通过从林地到数据中心以及介于两者之间的一切来分散他们的投资组合。 

多元化对每个投资者都意味着不同的东西，但人们普遍认为，多元化的投资组合比非多元化的投资组合更安全。因此，投资者需要权衡他们的风险/回报承受能力，并相应地建立自己的投资组合。

杠杆作用 

有抱负的投资者应该考虑投资房地产的最被低估的原因是使用杠杆的能力。更常被称为借钱或贷款，使用杠杆使资金紧张的投资者能够获得他们无法全额支付的资产。值得指出的是，杠杆是购买实物房地产所独有的。股票市场投资者必须在下单时支付股权的全部价值，而购买房地产的人可能会获得贷款以支付购买价格。 

乍一看，使用杠杆的能力似乎没有什么特别之处，但它的好处却被大大低估了。杠杆不仅让投资者可以购买高价值资产，而且大大降低了进入门槛。有了杠杆，任何有资格获得贷款的人都可以达成交易。经验丰富的投资者甚至可以利用杠杆同时收购多处房产，从而大大增加短期内获利的潜力。 

除了赋予每个人投资房地产的权力外，杠杆还增加了流动性。投资者无需动用自己的储蓄，就可以保留自己的资本。无论他们是把它存起来以备不时之需，还是把它投资到其他东西上，或者用它来增加他们的债务收入比，剩余的流动性总是符合投资者的最佳利益。 

通胀对冲 

进入 2022 年下半年，房地产看起来特别有吸引力。随着美联储提高利率以对抗由疫情和多年政府刺激措施引发的通货膨胀，房地产变得更像是一种对冲工具。虽然购买实物房地产的成本接近历史最高水平，但那些已经拥有房产的人已经获得了回报。如果没有别的原因，随着通货膨胀的上升，房屋的价值往往会增加。 

在通货膨胀的经济中建造房屋的成本更高。为了抵消更高的成本，房屋建筑商将以更高的价格出售他们的产品，这不可避免地推高了现有房屋的价格。涨潮掀起所有船只；或者，在这种情况下，通胀上升会增加所有房屋价值。 

拥有固定利率抵押贷款的房产所有者将享受每月为增值资产支付相同金额。另一方面，随着对出租房的需求不断增加，房东将能够提高租金。当房价上涨时，那些被高价挤出市场的人被迫成为租房者。随着越来越多的租房者争夺房屋，房东可能会提高价格。

长期升值 

开始投资房地产的更明显原因之一是实现长期升值的能力。这并不是说房子一定会升值，而是历史告诉我们，房子的升值率往往更高。在过去的 10 年中，可以追溯到大萧条的底部，美国的房价中值升值了约 110.7%。 

最近，疫情带来的供需矛盾使房屋价值以更快的速度上涨。自疫情开始以来，美国的房屋价值中位数已经上涨了 38.2% 左右。 

尽管连续 10 年升值，但全国房价看起来仍有上涨空间。在过去十年中导致历史性升值的经济指标仍在​​发挥作用。最值得注意的是，没有足够的库存来满足需求，这支撑了价格。 

展望未来，价格应该会随着供求关系而继续上涨。只要有那么几周的可用库存和被压抑的需求，价格就应该继续上涨。因此，即使在如此高的价格下，现在进入的投资者也可能有机会从升值中受益。 

节省税收 

房地产是投资界最好的避税手段之一。根据特定的投资，合格的投资者可以减少他们在特定年份的应税收入。感谢美国国税局，房地产投资者可以根据他们的领域进行特别的税务抵减。也就是说，没有人会代表投资者进行抵减；如果他们想利用这一点，他们需要知道他们能做什么，不能做什么。因此，投资者将希望咨询税务专业人士以确定他们有资格获得哪些税收优惠。 

一些最受欢迎的税收优惠包括但不限于： 扣除 ，资本损失 ，折旧 ，1031 交换 

尽管这些税收优惠（以及更多类似的税收优惠）可能不会直接将更多资金投入房地产投资者的口袋，但它们确实让他们在纳税时节省了大量资金。在减少应税收入的同时，房地产投资者可能会同时增加他们的流动性，甚至可能建立现金头寸以在以后投资更多资产。

继续阅读“如何在 2022 年开始房地产投资-系列2”

原文来自Mashvisor，由SAMLINHOMES编译