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经济正在萎缩。通货膨胀飙升，股市正在贬值。现在在谷歌上流行搜索词是“美国是否正式陷入衰退？” 如果这个国家还没有陷入衰退，它很可能正处于衰退的边缘。那些因后期大萧条而患有创伤后应激障碍的人想知道另一场经济衰退是否也会让炙手可热的房地产市场陷入困境。
上一次的经济衰退，房地产是那个记忆深刻的金融惨案的主要原因。当不良抵押贷款崩溃时，留下了许多止赎房屋，无数新房空置，数百万美国人突然发现自己陷入了财务困境。失业率飙升。企业倒闭。
大多数美国人不想重蹈这 18 个月的痛苦。在过去两年多的时间里，房地产市场的飞速上涨，伴随着价格飙升、竞购战和投资者的涌入，与上次的上涨期有很多相似之处。然而，这一次房地产市场不会成为任何低迷的原因——甚至可能有助于推动国家摆脱衰退。
“住房引领经济”全国房屋建筑商协会首席经济学家罗伯特·迪茨说。 “在经济衰退期间，房地产通常是第一个经历疲软的行业，但它也往往是第一个反弹的行业。”
尽管全国房价在短短两年内上涨了 31% 以上，但大多数房地产专家并不认为房地产市场处于泡沫中，也不会对疲软的经济构成威胁。 （Realtor.com® 中位标价数据为 2020 年 6 月至 2022 年 6 月。）这一次，市场上的买家数量远远多于可用房屋数量——这与 2000 年代发生的情况完全相反。不良抵押贷款大多已被根除。贷款人对借款人的资格要严格得多。
但这并不意味着经济可以抵御衰退。通常情况下，连续两个季度美国国内生产总值（即 GDP）为负数，预示着经济下滑。根据美国商务部的数据，今年第二季度 GDP 下降了 0.9%，而第一季度下降了 1.6%。 （美国商务部于周四发布了最新的 GDP 报告。）
然而，根据美国劳工统计局的数据，6 月份失业率仍然很低，仅为 3.6%。尽管越来越多的公司推出了冻结招聘和裁员的举措，但仍有许多其他公司仍在争夺员工。如果国家陷入衰退，可能会有更多的人失业——企业也不会抱怨找不到足够的候选人来招聘。
“衰退往往与经济萎缩同时发生。我们已经看到一些萎缩。”Realtor.com 首席经济学家 Danielle Hale 说。然而，她指出这是一种非常轻微的收缩。当数据被修正时（通常每季度发生一次），GDP 甚至可能为正。 “我们还没有看到失业，这就是为什么我们是否处于衰退中还有待商榷。”
美国联邦储备委员会主席杰罗姆·鲍威尔曾表示，美国并未陷入衰退，总统乔·拜登对此表示赞同。
鲍威尔在周三的新闻发布会上说：“我不认为美国目前处于衰退之中，原因是有太多经济领域表现得太好了。”
美国国家经济研究局的商业周期测年委员会和其上的八位经济学家是经济是否进入衰退的官方仲裁者。它尚未做出决定。
“我们将拭目以待。”黑尔说。不管发生什么，“我预计不会再发生一场房市崩盘。”
住房短缺太严重了，因为寻找房屋购买和出租的人远远多于可用房屋。抵押贷款行业也确实打击了规模膨胀或旨在让房主违约的贷款。只有非常合格的买家，拥有稳定、经过验证的收入，才有资格获得抵押贷款。
即使经济低迷过去，经济学家也不认为会出现作为大萧条标志的广泛失业。他们还预计这将是一次相对短暂的衰退。这意味着不会有许多房主无法支付抵押贷款。那些苦苦挣扎的人可能会选择卖掉他们的房子，甚至可能是为了他们可以赚到的利润，而不是因为止赎和卖空而失去他们。
如果没有大量廉价房屋涌入市场，房价应该会保持强劲。
黑尔说，“我预计不会有大量”止赎。 “大萧条期间的房地产市场与现在大不相同。”
但这并不意味着市场此时没有发生很大的变化。
随着抵押贷款利率稳步攀升至 5% 以上的范围，许多已准备好的购房者正在退后一步。有些人不再有资格获得足够大的抵押贷款来购买他们正在寻找的那种房屋。其他人负担不起更高的利率和更高的价格，或者不想在市场高峰期购买。有些人非常担心经济衰退，因此采取了观望态度。
结果是出售的房屋减少，竞价战正在消散，高于要价的报价正在下降。许多卖家被迫降价。房屋检查和应急措施又回来了。
如果经济崩溃，抵押贷款利率预计将再次下降。这应该会让那些仍有需求的买家重新回到房地产市场。当房屋销售上升时，它将提振整体经济。这可以帮助该国摆脱衰退。
“在今天的房地产市场上，我们有十年的住房建设不足，这意味着需求远大于供应，”黑尔说。这种不平衡应该会保持房价稳定。 “我们不太可能看到像 2000 年代后期那样大幅下跌的房价。”
译自：realtor.com