如何在 2022 年开始房地产投资-系列2

投资房地产有哪些类型？ 

房地产是世界上最大的资产类别和最大的财富储备。就在 2020 年，第一太平戴维斯（世界领先的房地产顾问公司之一）表示，全球房地产市值为 326.5 万亿美元，比 2019 年增长 5%，创下新纪录。事实上，全球房地产市场的价值超过了全球所有股票和债务证券的总和。 

房地产市场的庞大规模和数量很难让您回味无穷。然而，就房地产市场而言，几乎所有资产都可以分为四种主要类型的房地产。当然，也有例外，但当今的大多数房地产资产都属于以下类别之一： 

住宅房地产：顾名思义，住宅房地产是为用于居住目的的不动产（土地和占用该空间的任何建筑物）。 
商业房地产：任何被划为商业用途的建筑物及其占用的土地都被视为商业房地产。 
工业不动产：指定用于制造、生产、研发、储存和分销设施的不动产被视为工业不动产。 
生地：虽然它可能不包含任何建筑物，但生地是未开发的土地 

新的房地产投资者在进行自己的投资之前需要了解每种资产类型之间的差异。每种规则都适用不同的规则，因此在采取行动之前，请务必熟悉您最感兴趣的资产类别。 

在您开始房地产投资之前 

房地产投资可以像您希望的那样简单或复杂。无论您是投资房地产还是房地产投资信托基金，任何技能水平的人都有退出策略。也就是说，不建议未来的投资者在没有准备的情况下直接进入房地产市场。 

你可能会说，开始投资的最佳方式就是简单地开始，但如果新投资者不提前做一点功课，他们就会可能投资失利。特别是，新投资者在购买他们的第一个房地产资产之前应该问自己一些事情： 

你想从房地产投资中得到什么？ 
你准备好当房东了吗？ 
你目前有多少债务？
你打算使用什么杠杆？
为什么要投资房地产？ 

知道为什么要投资房地产与投资房地产一样重要，甚至更重要。您的“为什么”，正如它通常所说的那样，本质上是帮助您设定目标并帮助您度过艰难时期的动力。没有投资目标或理由，就不可能衡量任何成功率；也不可能制定一个精心设计的计划。 

你准备好成为房东了吗？ 

任何想要进入长期租赁行业的人都需要先问问自己，他们是否可以成为房东。虽然拥有出租物业的前景很诱人，但成为房东可能需要大量时间和辛勤工作。即使是那些拥有单一房产的人也将被期望满足租户的每一个需求，无论是深夜电话还是昂贵的电器更换。当然，也可以聘请第三方物业经理。聘请合格的物业经理服务将花费部分租金，从本质上减少现金流，但投资可能是值得的。物业经理可以打理所有工作并腾出投资者的时间来获得更多交易并扩大投资组合。 

偿还个人债务 

虽然成为房地产投资者时绝不要求无债务，但偿还任何高息债务是一个好主意。个人债务，如信用卡，会降低投资者的债务与收入比率，并使其更难获得传统贷款的资格。结果，获得购买房产的资金变得更加困难或更加昂贵（或两者兼而有之）。另一方面，有利的债务收入比更有可能在利用资金时充当资产。 

确保首付 

任何想购买房地产的人很可能需要利用别人的钱。无论是通过短期抵押贷款机构还是传统贷款，获得资本对于房地产行业的成功至关重要。如果没有贷款或获得硬通货，投资者将无法获得他们想要的房地产资产。也就是说，投资者在获得第一笔交易之前就需要知道资金的来源。

开始房地产投资的 3 种最佳方式 

对于那些在局外人来说，投资房地产可能是一件可怕的事情。毕竟，单一的房地产交易包含许多需要克服的障碍，而且还有很多事情要做。幸运的是，有些程序天生比其他程序更容易执行。虽然投资者可能会一头扎进复杂的场景中，但新的或经验不足的投资者可能会选择一种更简单的方式开始。 

有很多方法可以开始投资房地产，但一些更简单的方法包括： 

出租自己的房间 
投资 REITs（房地产投资信托） 
投资出租物业 

出租房间 

听起来很简单，在现有房屋中出租单间是房地产投资的基本形式。与出租整栋房产不同，房主可以利用从租户那里收集的现金流。税收优惠与整栋出租有所不同，但正现金流可以帮助抵消现有抵押贷款的很大一部分。在美国，单间卧室的平均租金约为 1,169 美元，在家里出租一个房间可能是不错的选择，并且可以逐步进入房地产投资的领域。 

投资房地产投资信托基金 

房地产投资信托是在华尔街交易的上市公司，拥有、融资或经营创收房地产资产。因此，股票市场投资者可能通过购买房地产投资信托基金的股份而实质上成为房地产投资者。虽然拥有房地产投资信托基金的股票可能不会给投资者带来有形的房地产资产，但它确实允许他们拥有一家从几种不同类型的房地产中产生利润的公司的一部分。投资房地产投资信托基金将使投资者能够在办公楼、商场、公寓大楼、酒店、自助仓储设施、仓库和几乎任何其他类型的创收房地产中实现多元化。也许更重要的是，在过去 30 年的大部分时间里，房地产投资信托基金的年总回报率已经超过了标准普尔 500 指数。从 1972 年到 2019 年，REITs 为投资者提供了 13.3% 的年总回报率。然而，标准普尔 500 指数在同一时期给投资者的回报率略低于 12.1%。 

房地产投资信托是开始投资房地产的好方法，因为进入门槛很低。投资者只需要联系经纪公司，他们就可以购买任何公开交易的房地产投资信托基金的股票。这并不是说选择正确的房地产投资信托基金没有细微差别，而是说这些股票比实体房地产更容易进入。

投资出租物业 

投资出租物业似乎不是进行房地产投资的最简单方法，但有一些策略可以增加投资者的胜算。特别是，新投资者应考虑购买多户住宅。虽然购买具有多个单元的房产可能听起来很复杂，但如果操作正确，它实际上可以提高利润率并降低风险。 

例如，如果新投资者选择购买单户住宅，他们的全部收入都取决于一个租户。一旦租户拖欠了付款，100% 的预期现金流将消失，投资者将不得不自掏腰包支付抵押贷款。换句话说，当投资者的收入依赖于单一租户时，他们的风险敞口就会增加。 

那些能够获得多户财产的人可以减少每个额外租户的拖欠风险。如果三个单元中的一个租户拖欠了付款，则完全有可能用其他两个单元产生的现金来支付抵押贷款。

房地产入门专家提示 

了解如何投资房地产并不需要独辟蹊径子。相反，新的房地产投资者应该从他们最成功的前辈的书中得到知识。有很多成功的投资者愿意分享他们的经验，他们的建议非常宝贵。 

有无数的房地产入门技巧，其中很多都非常适合新投资者聆听。然而，一些技巧本质上比其他技巧更有价值。因此，那些寻找最佳起点的人应参考以下内容： 

找到合适的位置 
进行准确的计算 
考虑物业经理 

找到合适的位置 

房地产的黄金法则仍然适用：位置，位置，位置。对于房地产投资来说，没有什么比它的位置更重要的了。物业的实际位置将最终决定需求水平和它产生的回报。这就是为什么他们说，“在一条漂亮的街道上拥有最差的房子总是比在一条糟糕的街道上拥有一间漂亮的房子要好。

进行准确的计算 

房地产是一场数字游戏。每一项潜在投资都必须经过尽职调查和准确计算。否则称为“计算数字”，计算潜在的房地产交易将揭示有关房产的所有信息，其中最重要的将决定交易是否值得追求。准确的计算可以告诉投资者最好的钱花在哪里，也许什么时候应该保留。此外，准确的计算最终将决定工作的方向；他们会告诉投资者一切，从投资哪所房子到维修使用哪些材料。原始计算将作为整个工作的基础，以及是否值得投资。 

考虑物业经理 

强烈建议出租物业投资者聘请物业经理。虽然这样做的成本占收取的租金的 12%，但该费用应被视为值得的投资。通过支付物业经理的费用来处理从寻找租房者到解决物业问题的所有事情，投资者可以节省大量时间和痛苦。然而，雇佣物业经理的真正好处随着每项资产的增加而复合。租房者不必自己管理物业，他们可以利用他们节省的时间来为他们的投资组合添加更多资产。投资者可以继续将房地产资产添加到他们的投资组合中，而无需花费更多时间。 

概括 

房地产投资是一种行之有效的策略，几乎适用于所有投资组合。然而，对于那些几乎没有经验的人来说，这个行业可能会令人生畏。它可以吓跑许多有抱负的投资者，甚至在他们开始之前就有成功的潜力。值得庆幸的是，房地产行业的多样性也为新企业家提供了多种入门方式，有些方法天生就比其他方法更简单。新投资者可以自由地接受他们想要的任何挑战，但房地产投资最好的吸引人的地方是任何人都可以做。投资房地产是对未来的投资，没有比现在更好的开始时间了。

阅读“如何在 2022 年开始房地产投资-系列1”

原文来自Mashvisor，由SAMLINHOMES编译